对于保持社会稳定和促进经济发展都具有重要意义
A 以日本为代表的公共住房银行模式
公共住房银行模式最根本的出发点在于降低住房成本负担、解决低收入家庭的住房问题。其资金来源主要是财政资金，同时也通过发行债券、会员募资等形成进行筹资。这类机构一方面需要提供住房担保贷款、商业住房放贷款贴息等公共服务，另一方面需要和商业银行有所区分，遵照国家和经济调控政策开展业务。实行这类模式的典型国家有日本（日本住宅金融金融支持机构）和韩国（韩国国家住宅基金），此外，美国、瑞典、芬兰、挪威等国家均有设立类似的银行。 以日本为例，日本住宅金融支持机构的前身是日本住宅金融公库，由日本政府筹资设立于1905年，其商业化程度很低，政治性色彩很明显。日本政府每年在财政投资计划中事先明确当年的贷款额和贷款户数，住房金融公库以低于政府财政投资借款的利率进行住房贷款，其中的利率差额部分由政府财政补足。 从业务上看，住宅金融公库主要向中、低收入者提供资金支持，为民间开发租赁性住房提供长期低息资金，此外，还涉及城市改造、重建等方面的金融支持。在贷款利率上，1996年，日本政府对符合老龄化需求设计的住宅提供优惠利率，之后，政府新增了对符合耐久性设计的住房以及首次在大城市购房者的贷款利率优惠政策。但是日本政府也对这些优惠措施做出了一些限制，例如只有贷款的前10年可以享受这类优惠，又例如只有住房面积在175平方米以下才可享受这类优惠。 2000年后日本对政府附属机构进行改革，2007年，日本住宅金融支持机构成立，正式取代了住房金融公库，其职能转变为从事住房抵押贷款证券化的公司。从效果上看，该机构成立以来，日本利用其提供的政策性住房性贷款占到日本公共住房资金利用的70%以上，成功地发挥了政府经济调节住房供给的作用。根据日本住宅金融支持机构2019年的披露报告，近年来该机构提供的长期贷款利率在1.1%—1.2%，而同期日本城市银行的变动型房贷中间利率一直保持在2.48%。此外，数据显示日本住宅金融支持机构长期占据日本25%—35%的住房贷款市场，是份额最大的住房金融机构。
图为日本住房金融支持机构提供的贷款利率（%）
B 以新加坡为代表的强制住房储蓄模式
图为新加坡中央公积金局会员人数（百万人） 住房储蓄模式分为强制性和合同性。强制性住房储蓄模式是政府将居民工资性收入强制进行住房储蓄，大规模归集住房贷款资金的一种模式，典型的例子就是存缴公积金，购房者可以享受比市场贷款利率低的优惠贷款，贷款额度与存款所挂钩。最具代表性的是新加坡（新加坡中央公积金局）。新加坡中央公积金制度成立于1955年，目的是为了维护新加坡劳工和受薪者的保险制度，具体的管理部门是中央公积金局。这是新加坡政府专门设立的住房金融机构，统一管理新加坡全国的公积金业务，包括公积金的归集、管理、运用和偿还。虽然是政府建立的部门，但却独立于财政部门之外，并且接受总审计署的监督。中央公积金局通过大量购买政府债券，使得政府有充足的资金补贴和修建公共住房，并以低价出租或出售给中低收入者。对于收入较高者，允许其动用公积金购买商品房。 新加坡的公积金缴纳方式为，雇主和雇员各承担一部分，由雇主按照雇员月工资的一定比例向中央公积金管理局缴纳，其中雇员负担的部分在雇员工资中扣除。缴纳的比例实行动态调整，既较好地适应社会经济变化的需要，又对经济起到刺激或抑制的作用。 新加坡的公积金制度设立之初是为了养老，20世纪60年代，新加坡政府允许居民使用公积金作为购房的首付款，极大地促进了中低收入者的购房积极性。随着适用范围的扩展，已经覆盖了养老、医疗、教育以及投资等领域，主要体现在20世纪80年代以后，政府不断推出公积金的住宅产业计划和保健储蓄计划、家庭保险计划、教育计划、家属保障计划、投资计划，使得公积金使用范围不断扩大。因此，为了满足需求，新加坡公积金分为四个账户：普通账户、专门账户、医疗储蓄账户和退休账户。其中，普通账户可用于购买政府修建的公共住房、人寿保险、教育支出以及金融投资；专门账户用于缴存退休金、提供养老保险；医疗储蓄账户用于支付医疗费用；退休账户的资金来源于专门账户，居民年满62岁时开始支付养老金。2013年开始政府强调“居者有其屋”的概念，大力提高了购房津贴，使得居民只用公积金就能支付房屋贷款。特别是当经济增长疲软时，公积金缴存比例就会下降；当经济发展过热时，会提高缴存比例，同时通过就业补贴的方式帮助企业降低成本。 在运作方面，中央公积金局对公积金进行投资，同时将公积金余额用于购买政府债券，政府随后把筹集的资金通过贷款或补贴的形式提供给建屋发展局，建屋发展局又以抵押贷款方式出售房屋，而居民则使用贷款和一定比例的公积金购买住房。这种模式带来了两个好处：一方面中央公积金局可以为公共住房建设提供源源不断的资金；另一方面提高了居民购房支付能力，促进了住房消费。从成效上看，新加坡公积金贷款利率仅比存款利率高0.1%，长期以来一直维持在2.6%的水平，同期25年商业贷款利率为3.2%左右。截至2018年，新加坡有52.06万人从中央公积金局取出资金用于支付建屋发展局的贷款，有23.44万人取出资金用于支付银行贷款，而在商品房中，同样有22.8万人通过公积金的方式进行了贷款。2018年，新加坡人口为564万人，这意味着新加坡公积金制度影响了全国近五分之一的人口。
图为新加坡商业房贷利率（%）
C 以德国为代表的合同住房储蓄模式
另一种住宅储蓄模式是合同住房储蓄，即居民自愿通过契约合同储蓄来获得住房贷款资金的模式，贷款数额与存款数额挂钩，典型代表是德国。 德国住房储蓄银行是专门从事个人住房抵押信贷服务的、具有独立法人地位的金融机构。在运作上，德国住宅储蓄银行与居民签署住房储蓄合同，确定储蓄金额和最高贷款金额，但同时也对申请贷款的条件做出限制，例如储蓄要达到18个月、蓄存款额达到合同约定配贷定额的40%—50%及以上等。德国的储蓄制度有两个特点：一是贷款利率固定且较低，该制度独立于市场存在，存贷款利率不受资本市场波动影响，商业住房抵押贷款常年来维持在8%—11%，而住房储蓄贷款利率是固定的5%，贷款利率明显较低，这对居民来说有极大的吸引力；二是提供储蓄奖励，对符合要求的居民提供一定存款比例的奖励或是一定比例的贷款补助。
D 以美国为代表的商业市场融资模式
图为美国抵押贷款固定利率（%） 最后一种模式是商业市场融资模式，这也是大部分国家运用的模式。这一模式下，商业银行通过吸收居民存款或者在二级市场发行抵押贷款证券的方式获取资金，并向居民提供住房贷款。美国、澳大利亚、欧洲等发达国家，商业融资模式占据了主导地位，但是商业市场融资模式不尽相同，按照类别来看，部分国家实行一级市场融资，部分国家倾向于二级市场融资，还有不少国家实行两级市场相结合的融资模式。 以美国为例，美国建立了多层次的商业市场融资，分为一级市场融资和二级市场融资模式。一级市场融资下，商业银行等贷款机构吸收居民存款、自行发放贷款，但是这种传统模式经常受到期限不匹配的困扰，对贷款规模有较大的限制。 在二级市场上，美国实行的是SPV制度下的按揭贷款支持证券模式。所谓SPV就是特殊目的机构，是美国为了发行抵押贷款支持证券（MBS）而专门设立的机构。从运作来看，SPV机构从一级市场吸收存款，打包设计后在二级市场上出售MBS，同时贷款的产权和收益都发生了转移，商业银行等机构相当于再次获得了融资。此外，SPV通常会对MBS的发行进行信用增强，对投资者吸引力很强，而投资者一般而言又是长期投资，因此商业银行可以获得长期稳定的资金。 此外，二级住房金融市场下，一级市场放贷机构的贷款风险被分散在了广泛的二级市场上，使得一级市场信贷规模不断增长，低首付、低贷款门槛的金融创新工具被大量引入，大量低收入群体获得了抵押贷款，这也为2007年的金融危机埋下了伏笔。危机爆发后美国政府加强了住房金融的干预，并将“两房”国有化。 总体来说，住房金融制度是各国住房发展的重要基础，按照融资方式的不同分为公共住房银行模式、强制住房储蓄模式、合同住房储蓄模式以及商业市场融资模式四个模式。在实际中，世界各国的住房金融制度并不是实行单一模式的，例如美国的联邦住房贷款银行属于公共住房银行模式，但是美国住房金融的主要模式还是商业市场融资模式。
图为美国商业银行持有的抵押贷款证券（MBS）（百万美元） | 
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