房企海外疯狂借钱，涉房定增陷入停滞！多家公司"断臂求存"

监管的融资紧箍咒下，房企到底有多缺钱？不妨看两个数据。

仅下半年过去的两周时间，超过20家房企发布多笔海外融资计划，资金量高达170亿美元，约1170亿元人民币。

2019年以来，房企计划海外债数量多达104只，计划发行规模高达2646亿元。

越来越多的房企选择通过海外融资的渠道解决自己的流动性问题和资金压力。此前，金茂和泰禾两家房企境外发行美元债引来关注，其中泰禾债券利率高达15%，震惊业内。房企融资饥渴症一时难解。

而另一方面，监管收缩美元债、地产信托融资的信号频频，一级市场再融资涉房地产项目始终处于暂停阶段，更是加剧了当前房企的融资矛盾。

一边是融资渠道变得日益狭窄，一边是负债规模和资金压力不断抬升，房企通过杠杆和融资来撬动发展的游戏，似乎很难再玩下去。

海外融资成主流通道？

高息举债解房企资金之渴

房企正在用数据来解释，什么是资金饥渴症。

7月上旬，房地产企业出海融资的计划已经呈现“井喷”的态势。据中原地产研究中心统计数据显示，7月至今，超过20家房企发布了多笔海外融资计划，共涉及资金高达170亿美元，约1170亿元人民币。

而据同策研究院提供的数据统计发现，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融资共计611.6亿元。

从融资渠道来看，去海外发债融资已然成为今年的“主旋律”。据wind数据统计显示，2019年以来，房企计划海外债数量多达104只，计划发行规模高达2646亿元。

进入7月份以来，海外美元债发行放量明显。据民生证券统计显示，截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从存量规模来看，恒大、碧桂园、佳兆业、融创、绿地、万科等知名房企地产美元债存量居于前列。整体来看，地产美元债发行主体以大中型房企为主，尽管境外主体评级较低，但在境内地产行业资质往往较为雄厚。

值得注意的是，高息举债成为这波债券发行的主流特点。7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。



而除了泰禾集团之外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在近期发行了数额不等的高息地产美元债新券。数据统计显示，截至7月初，地产美元债存量中共有69只票息超过10%个券。

分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。

房企再融资项目趋于停滞

涉房业务恐遭剥离

在业内看来，海外融资发行的热度高涨，实际上也是国内融资收紧的大环境下，房企不得已的选择。

据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。



据wind数据统计显示，今年以来，约有18家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有新华联1家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。

而从证监会公开的资料看，绿地控股、泰禾集团等上市房企的定增项目尚未过会，仍处于“已反馈”阶段，其中绿地控股的定增计划已经等待四年之久，至今没有获得进展。

监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在近期公布的定增项目中，不少上市公司如果定增募集的项目涉及房地产业务，则同样可能遭到发审委的严格审核和反复问询。

在多家山市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。

在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。

投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。

今年3月，深康佳计划定增发行30亿元，主要用于补充流动资金等。由于深康佳子公司涉及房地产业务，因此监管提出问询要求说明详情。深康佳指出，公司6月已经转让相关涉房子公司的控股权，股权转让后仅剩下49%的股权。不过，目前深康佳定增项目尚未有实质性进展。

无独有偶，哈工智能也在今年6月转让两个涉房子公司控股权，随后发布7.82亿规模的定增项目，主要用于工业机器人智能装备制造及人工智能技术研发与产业化项目。上述定增项目仍在持续推进中。

多道融资“紧箍咒”齐发

不过除了再融资审核从严之外，房企面临的融资渠道收窄的局面越来越严峻。

为了给房企海外举债的热潮降温，7月12日，发改委发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求》的通知。上述通知对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

第一，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

第二，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

第三，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

第四，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

业内人士认为，海外发债的用途的限制实际上对房企的限制较大。原本不少资金吃紧的中小房企，债务压力大、流动性紧张，在面对国内融资渠道难以打通的情况下，向境外投资者举债融资，似乎可以通过“远水来解救近渴”。但是在这份发改委通知下发后，这条渠道也难以成行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策明确了外资的用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，这个规定是具有很强的管控效力的，这也就意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

而除了海外发债这个渠道之外，其他国内融资渠道也出现了不同程度的紧缩。据民生证券研究员李峰分析，今年二季以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧，其中在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，后续该类房企债券、ABS融资或遭到收紧或暂停。

而在银行贷款方面，有消息称，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模。此外，非标融资方面，已有媒体报道称，近期多家信托收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。而引起争议的房地产类信托项目的暂停消息发酵后，光大、国投泰康两家信托机构先后指出，目前正在对房地产类项目募资进行余额管控，优化结构。

房地产企业融资几乎面临着内外交困的局面。

中小房企生存压力加大

房企融资的困难，不仅意味着未来难以借助加杠杆方式来扩张拿地，也可能对目前房企的经营带来巨大的影响，房企债务压力短期可能会进一步放大。

越来越多的信号，似乎暗示着房地产过去借钱扩张、大举融资的模式正在成为历史。据华南某地产商负责人表示，过去高杠杆融资时代，最高时期自由资金比例仅占一成，但现在很难去复制过去这样快速扩张的方式，这也造成了公司在很多城市的项目出现了停摆、甚至撤出。

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

房企不惜花上高成本代价进行大额融资的背后，可能也意味着企业本身的债务承压较大。

以泰禾集团为例，从2019年开始，公司已经频频传出资金链危机的消息，并通过不断甩卖项目进行自救，5月17日，泰禾集团宣布将向世茂集团出让广州、佛山、昆山等项目股权，总价为39.71亿元。

据最新年报数据显示，截至去年底，泰禾集团货币资金148.95亿元，但负债总额达到2112.47亿元。此外，泰禾集团有19家子公司的资产负债率高于80%，资产负债率超过100%的子公司占40%。

而大型房企的压力也不容小视。在恒大地产集团近期通过的110亿元公司债券发行中，公司提出该期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息，其中包括15恒大04的86.42亿元、16恒地01的48.51亿元利息支付，合计拟支付规模134.93亿元。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

为了解决资金压力，越来越多的房企还选择“断臂求生”。今年以来，包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

“融资收紧后，企业的压力会越来越大，连万科这样的公司都说要活下去，何况市场上的中小公司。”上述房企负责人表示。