新一轮金融支持房地产政策开启 存量房贷利率二度下调

　　存量房贷利率调整落定。9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

　　中国人民银行、国家金融监督管理总局还将推出下调二套房最低首付比例、延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地等房地产金融支持政策。

　　每年减少家庭利息支出约1500亿元

　　此次是中国人民银行第二次推动调整存量房贷利率。“与2023年9月发布的政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。”民生银行首席经济学家温彬表示，本次下调的适用范围没有区分存量首套和二套，因此适用于全部存量房贷市场规模；预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，超出此前因城施策下针对加点幅度的调整。

　　这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。“100万元、30年期的贷款，每月可节约300元至400元。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次下调尤其利好重点城市的首套房存量贷款。

　　下调存量房贷利率可以起到多重政策效果。东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次下调将有效遏制提前还贷，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

　　关于政策落地节奏，潘功胜透露，由于涉及借款人较多，银行需要一定时间进行必要的技术准备。广开首席产业研究院资深研究员马泓预计，各地商业银行将快速跟进，下调个人住房存量房贷利率。新政将对全国商品房去库存提供帮助，有望加快商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康发展。

　　下一步，中国人民银行考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

　　下调二套房贷款最低首付比例

　　中国人民银行还将把全国层面的二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%，由此统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

　　招联首席研究员董希淼预计，如果下一步贷款市场报价利率（LPR）继续下行，存款和新增房贷利率还将进一步下降，叠加存量房贷利率集中调整，住房消费者的负担将大大减轻。住房信贷政策的调整，有助于进一步稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。

　　不过，这一政策的具体效果受到多重因素影响。“这一调整有利于提高改善性需求购房者的贷款比例，但居民是否提高杠杆率也受到收入的限制和意愿的影响。”中金公司研究部银行业分析师林英奇表示。

　　中指研究院分析称，当前多数城市二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果可能较为有限。但在北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，有助于加速一二手房置换链条的打通流转。

　　优化保障性住房再贷款政策

　　金融管理部门还计划推出一系列房地产金融新政策，包括：延长“金融16条”、经营性物业贷款两项政策的期限；优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款政策中中国人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%；支持收购房企存量土地，必要时可由中国人民银行提供再贷款支持。

　　林英奇表示，将今年底到期的“金融16条”、经营性物业贷款两项政策延期到2026年底，有利于稳定房企融资现金流，同时减轻房地产贷款风险暴露对银行资产质量的压力。

　　“保障性住房再贷款旨在鼓励金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房，改造成配售型或配租型保障性住房。”温彬表示，进一步加大保障性住房再贷款的支持力度，有助于加快推动存量商品房去库存，从而有助于稳定房地产市场价格；保障房供给进一步增加，也有助于推动建立房地产业转型发展新模式。

　　针对“支持收购房企存量土地”这一新政策，中指研究院预计，盘活存量用地的增量政策在路上，更多资金导入有望加快地方土地资源盘活节奏，缓解房企资金压力。

（上海证券报）