美国房地产市场风向已变，住宅投资也不再牢靠

2023年4月5日13:40 CST 更新
房屋租赁原本应是美国房地产市场中最安全的领域。但现在情况并非如此。

不断上升的利率正在给存在泡沫的房地产价值“消泡”。根据Green Street商业地产价格指数(Green Street Commercial Property Price Index)，公寓价格在过去一年中下降了21%。这使得它们成为表现第二差的房地产类别，仅次于下跌了25%的写字楼。机构投资者倾向于持有较少的单户住宅，而到目前为止，单户住宅的价值更为坚挺。


专门拥有和管理公寓楼的上市房地产投资信托公司的股票也随着标的资产的价值下跌而下滑。AvalonBay Communities, Inc.和Apartment Income REIT Corp.的市值在过去12个月中缩水了三分之一。

与办公室和商店不同，在新冠疫情期间，住宅看起来是万无一失的投资对象。人们转向远程工作以及家庭储蓄的增加意味着更多人要么自己买房子，要么租房子搬进去。异常高的需求推高了房屋价值，并导致租金飙升。

2021年，这场繁荣达到高峰，专业管理的公寓的租金涨幅接近12%。根据哈佛大学(Harvard University)的《国家住房状况报告》(The State of the Nation's Housing)，这是疫情暴发前五年平均水平的三倍多。

相应地，现金涌入了公寓市场。据房地产咨询公司Newmark Group Inc.，去年，投资者在美国的多户住宅上花费了2,940亿美元，而在此之前，2021年达到创纪录的3,535亿美元。这些水平远远高于疫情暴发前几年的年度正常水平。

买家认为能够把租金推向更高的水平，于是投入重金。然而据Newmark的预测，2023年的租金增长预计将降至4%，仅略高于3%这一长期平均值。

那些以短期浮动利率债务抢购公寓的投资者，现在尤其处于水深火热之中。研究机构Green Street指出，非上市的休斯敦房地产投资公司Nitya Capital希望出售其38%的资产，眼下该公司正在努力应对债务偿付额越来越高的情形。Nitya的大部分资产是在2021年在价格高点买入的，债务成本的上升抹去了该公司部分资产的现金流。

具有讽刺意味的是，对公寓的基础需求看起来还不错，不过有很多新建的公寓即将供应到市场上。全美住房空置率为4.6%，略低于长期正常水平。强劲的就业市场意味着人们将继续支付租金，而高企的房贷成本意味着自己买房越来越难以负担，很多租户将继续租房。

投资者认为租户将继续支付房租的想法是正确的。但是他们假定债务成本将保持低位，且房主能决定租金的想法却事与愿违。在写字楼市场因为空置而举步艰难之际，住宅租赁市场的竞争正如火如荼。