分析：中国房企纷纷发行租赁住房REIT 但面临满足分红要求的挑战

路透上海/北京/香港4月26日 - 中国房地产商已经越来越多的使用一个新融资工具—发行住房租赁类的房地产投资信托(REIT)。只是有个问题，在某些情况下，租金收入可能还达不到REIT发行人向投资人承诺的分红回报。


资料图片：2016年3月，中国上海，一处在建的住宅项目工地。REUTERS/Aly Song
过去六个月期间，近六家开发商已成功获得交易所批准发行租赁住房REIT的配额，总额为160亿元人民币(25.3亿美元)。目前为止，这类REIT已发行22亿元。

举例来说，3月时保利地产(600048.SS)发行REIT集资17亿元，优先级资产支持证券预期收益率5.5%。旭辉控股集团(0884.HK)的首批REIT，其中一部份以承诺约6%的回报率吸引投资人。

对于任何开发商能够提出开发或收购租赁住房的紮实计划，中国当局都乐见其成，因为这符合中国国家主席习近平的承诺，减少楼市的炒房色彩，为买不起房的居民提供负担得起的住房。

中国房地产开发商在过去几年发行过办公楼和购物中心项目的REIT。据中国资产证券化分析网(China Securitization Analytics)，较四年前几乎一片空白相比，目前中国REIT市场已经扩大到687亿元人民币。

但租赁公寓类REIT市场，以及租赁住宅市场本身尚未完全形成，开发商担负的成本和承租人愿意支付的租金之间还存在差距。

中建投资本管理有限公司总经理杨崇艺提到，鉴于中国房价高企，他担心租金收入恐怕不能令投资者满意。

“不管是美国还是新加坡市场，7%的净租金回报率是REIT盈亏平衡点，”杨崇艺说。

但在中国，平均出租收益率仅为2-3%，低于5-6%的融资成本。某些情况下，收益率更低，甚至为负值。

因此，他说无法想象这种模式如何在中国运行。在他看来，中国的REIT只是开发商为了规避愈发严格的贷款规定，而采取的一种尚存疑问的融资手段而已。他说作为担保的只是开发商的信誉，而不是租金收入。

REIT发行人披露有关标的房产的信息十分有限，而美国等发达市场则不是这样。中国的REIT还没有公开交易，只在机构投资人之间转手。

“没有人真的进行尽职调查(due diligence)，对风险进行评估，”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示。他说，即便是那些想做的人，也很难获得标的资产的详细信息。

部分投资人对于收益就没那么担心，因为他们买入REIT时希望的是资产升值。

“部分投资者看的是...与散户市场有关的前景，”旭辉控股一位高管表示，指的是有关中国将向散户投资者开放REIT市场的预期，此举可能提振其估值。

“流动性增强后，投资者对收益率的需求将下降，”这位高管表示。

旭辉控股也在发行REIT产品，面向风险偏好截然不同的投资者分两批发行—一批面向寻求有保障固定回报的投资者，另一批面向押注资产升值的投资者。

**REIT违约担忧**

仁恒置地(YNLG.SI)执行副总裁王曦表示，政府希望繁荣的REIT市场能够创造一种金融工具，帮助开发商降低对盖房卖房这种传统模式的依赖。

北大光华管理学院院长、金融学教授刘俏预计，中国租赁房屋REIT市场规模有扩张至1.5万亿元人民币的潜力，但他警告称，未来存在巨大挑战。

刘俏表示，其中的一个主要问题就是缺乏较高收益的资产。还需要税收刺激来给予支持。

他还称，如果REIT出现重大失败，他担心该市场恐将出师未捷身先死。

去年11月，新派公寓通过发行REITs筹得2.7亿元人民币。新派公寓是致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌，业务包括将写字楼改造为公寓出租。

3月时，新派公寓与中国建设银行合作发起初期规模20亿元人民币的不动产并购基金，该公司创建人王戈宏希望最终以REITs的形式完成该基金的证券化。

但王戈宏称，其它开发商将争抢实际的出租公寓资源来支持他们的REIT计划。

“开发商申请(REITs配额)来筹集10亿、20亿、100亿元人民币的资金，但公寓何在呢？”他问道。

“开发商现在很难发行债券或申请到贷款，所以他们会突然发现这是个相当便利的筹资工具。”(完)