房地产行业解读及4季度螺纹钢市场展望

　概述：截至10月28日，限电政策的逐渐宽松，但螺纹钢供给依然受到约束；另一方面，房地产行业持续不景气，固定投资减少导致房地产企业融资和回款双减、基建投资难以上升，需求难振，总体呈现供需双弱的局面。但从本周开始地产和资金端传来相对利好的消息，部分房企的工程项目出现复工现象，部分地区房企信贷的宽松政策或会使得螺纹钢价格在目前5375元/吨的水平出现修复性反弹，但四季度路螺纹钢整体价格降持续偏弱震荡。

　　一、房地产过往回顾

　　1、刚需住房需求收窄

　　根据现有数据，我国商品房销售面积在17亿平的水平上持续了四年，而刚需住房在普遍预期下只有12到13亿平，其所体现的问题在于这四年的行情主要发力点不在于刚需，而在于改善性住房。

　　2016年以来90平米及以下（刚需户型）得住房投资累计持续回落，而代表改善性住房的144平米及以上住房投资累计在持续走高，已经成为了近些年最主要的主力户型。

　　其中，改善型住房和我国人口结构有密切关系。

　　我国的婴儿潮出现在60年代和80年代。60年代这一代人已经到了实际退休的年纪，这一代人的普遍品质就是勤俭节约，存有一定的积蓄，普遍愿望都是安度晚年。而到了退休年纪，换一套更好、更大的房子是普遍存在的需求。

　　2、改善型住房需求上升

　　我们可以看到80年代婴儿潮主要出现在1987年，而结婚登记人口的高峰为2013年，差额为26。这26年则代表了80后普遍结婚年龄。受传统观念影响，结婚和买房通常在同一年或滞后一年完成，而生子则会滞后买房一年。从图上看，2005到2014年整个人口出生率是在稳中回升，在2012年时出现高点，即二胎政策全面出台前。这也与2013年结婚登记人口相对应。

　　另一方面来讲，2013年代表刚需的真正顶峰，而2016年开始的改善性住房开始井喷超出预期。

　　如果将政策因素影响排除，刚需型住房的需求与26年前（1995）的人口出生率的下降形成正比，且改善性住房需求也将见顶后回落。但是由于政策影响，面对改善性住房需求暴涨的情况下，2016年9月30日，国家开始了对房地产市场的宏观调控，整个政策开始收紧，且力度空前。本应冲高回落的三角形曲线变成了平直的顶部空间。显然，平直的拐点要比三角形的拐点更加滞后，这也能够说明目前来看需求在近期1-2年快速下滑是不现实的，而拐点一旦到来，可能将会是影响巨大的需求拐点：即刚需和改善性住房双双回落。

　　二、房地产近况分析

　　从统计局数据来看，我国目前国民总储蓄率读数为45.06，虽然较2010年水平（50.89）下滑较多，但仍处较高水平。其次，我国国民总储蓄率高于其他国家，这也能说明我国房地产购买力仍在。

　　受到天气、疫情、政策、某公司四方面短期因素以及政策的收紧的影响，最近房地产销售表现很差。从央行二季度货币政策执行报告中得知，本已倒挂的个人住房贷款加权平均利率和一般贷款加权平均利率进一步倒挂，其中二季度个人住房贷款加权平均利率上升了5个bp,而一般贷款加权平均利率下降了10个bp。这个背离明显说明了我国货币政策要结构性宽松的目。在坚持“房住不炒”的政策红线下，尽可能的放松实体经济的融资条件，虽然这对于房地产销售不利，但是仍存在边际改善的空间。所以，我们认为地产销售的走弱是必然，但并不至于“崩盘”情况的出现。

　　房地产企业的资金来源主要是有三个渠道：国内贷款、自筹资金、以及销售回款。其中销售回款较剩余两者更具波动性，房地产企业的资金来源主要由销售好坏决定。自从三条红线政策开始施行后，房地产企业开始降低杠杆、负债，这使得企业更加依赖于销售回款。如果四季度房地产企业的销售数据持续呈现弱势，那么整体房地产企业的资金来源将会进一步恶化。

　　10月21日，银保监会强调要在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持来维护房地产健康发展。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

　　10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。我们认为这会对试点城市的土地出让金收入造成影响，与此同时，开发商拿地会更加谨慎，不会随便拍出“地王”的情况。对于房价价格短期将产生负面影响。以上海为例，上海当时推行的房地产税改革将房价下降3%左右。因为从上期来看，房地产是由供需决定，而不是由房地产税决定。并且，我们认为在全国人大立法在全国推广前，整体的房地产需求将会轻微减少。

　　地方政府开始陆续放松对房地产的严格管控局面，当前踩踏三道红线的企业状况不再恶化甚至有所好转，但目前暂未出现全国性大面积松动的迹象，从金融监管部门的定调来看，四季度房地产信贷将注重各类政策的落实，依然要坚持“房住不炒”的导向，因此全面放松的可能性不大，但即使是后期小部分松动的房企信贷政策也可能会逐渐对建材消费起到一定的支持作用。

　　三、螺纹钢基本面变化

　　1、螺纹钢价格自10月中旬持续性下跌，跌幅超过600元/吨

　　截至10月28日，全国螺纹钢价格震荡走低，全国螺纹钢均价5375元/吨，环比上周同日下跌349元/吨，较上月同期下跌484元/吨。原料端，螺纹钢原料PB粉和冶金焦价格大幅下跌，尤其是PB粉价格连续6个月大幅下跌导致螺纹钢成本坍塌；供给端受钢铁行业秋冬限产消息影响，市场普遍看涨，价格持续上行。但随着江苏广西广东限电政策放宽，钢厂边际复产，尤其是广西全部电炉基本全开，市场对于供给恢复看好；需求端，国庆假期虽然使得需求有季节性的短暂小幅上升但后期仍呈现下降的趋势，同时下游房地产基建方面的资金困难与开工问题导致需求过分低迷，据Mysteel的调研，市场对于需求预期再度走弱，悲观情绪的快速蔓延导致商家降库意愿增加，螺纹钢价格开始大幅走低。

　　2、粗钢供给偏弱运行

　　上游粗钢供应形势依然紧张，截至10月28日，据Mysteel的调研数据，全国粗钢周产量为2607.35万吨，日均产量260.74万吨，环比9月下旬上升0.62%，同比下降11.15%，粗钢产量下降超过4个月，而且10月13日，工信部联合生态环境部发布《关于开展京津冀及周边地区2021-2022年采暖季钢铁行业错峰生产的通知》以管控对粗钢产量，今年秋冬限产首次以限制粗钢产量为工作目标。

　　3、螺纹钢生产企业开工率、产能利用率、产量回升有限

　　截至10月28日，螺纹钢钢厂开工率为56.7%，产能利用率为63.7%，全国周产量为290.56万吨，环比上周分别下降1.32%、3.9%、17.79万吨，呈现小幅下降的趋势且与9月份相比依旧较低。这同样表现出在持续的限产限电的大背景下，供给依旧难以回升。根据Mysteel的调研，截至10月底，随着限电政策的逐渐宽松，钢厂的产量开始恢复，而当前采暖季叠加冬季限产正在有序推进，华北维持50%的限产比例，河南多地实行轮停轮休，省内64户“双高”企业自10月15日起全部停产，江苏、广东和广西后期仍会因限电影响生产，依旧以不饱和状态生产和停产为主，电炉基本维持在晚间错峰生产，预计后期产量或仍有下降空间。

　　4、库存去库幅度收窄，消费量处于低位，需求上升幅度有限

　　在经历节内累库之后，10月螺纹钢总库存持续去化，截至10月28日，总库存周环比减少13.24万吨，其中厂库周环比增加17.73万吨，社库周环比减少万30.97万吨。目前厂库、社库去库环周环比相对较弱，去库力度依旧不比上月，在供给端被双重约束、需求端房地产投资压力加大的大形势下，去库幅度在逐渐收窄，预计今年第四季度去库存趋势将继续延续。截至目前，螺纹钢消费量持续走低，且消费量与去年同期相比下降136.58万吨，同时贸易商现货成交震荡下跌后处于低位，呈现出需求疲弱的态势。

　　五、总结

　　随着天气逐步转冷，10月中旬后，北方需求基本停滞，南方工期逐步完工，需求压力进一步加大，以后施工方更是难以开工，需求压力会进一步加大。另一方面，前三季度经济数据显示，9月下游房地产市场商品房销售面积、土地购置面积、到位资金、新开工面积等先行指标当月同比全线负增长，基建投资累计同比维持下滑；中国国家统计局日前发布的数据显示，1-9月份，中国房地产开发投资同比增长8.8%。这是今年以来，房地产开发投资累计增速首次出现个位数增长，

　　据中国冶金报的报道，在重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月份新房成交量同比平均降幅达到47%。截至12月28日，今年“三道红线”的全面推行使得房地产企业固定投资减少，融资和回款双减。但也有一些利好消息，根据近期Mysteel的调研，部分房企的工程项目出现复工现象，部分地区房企信贷政策或将逐渐松动，其中烟台正式发布《关于做好建筑企业申请抵质押贷款工作的通知》，建筑钢材终端消费尚有滞后释放预期。总体来看，目前供需双弱的趋势依然会持续，预计在后期宽松政策的支撑下，四季度螺纹钢价格或有修复中性反弹，但涨幅相对有限，后期大概率会继续下跌，总体呈现宽幅震荡的形势。

　　资讯编辑：崔修铭、田川