富力“四面楚歌”：李思廉做错了什么？

题要：富力“四面楚歌”，不知张力和李思廉是否相互埋怨过彼此？

出品/商业大咖研究院

30天前，[url=]富力地产[/url]在“弹尽粮绝”之际，再次走上高利贷的绝路。

这是该公司自去年突破“三道红线”后，又一次游离在高负债的边缘。

今年的富力地产，早已没有了当年吞下万达酒店资产包时的风光无限，相反当年万达的苦楚，想必富力地产如今是深刻体会到了。

富力地产，到底怎么了？

1、高利率发外债还能扛多久？

资料显示，在中国房企前30强中，富力地产或许是去年日子“最紧巴”的大型房企。其不仅销售疲软、债务高企，融资也陷入困境，不得不在今年元旦前抛出内部75折卖房的举措。

然而，两月过去了，曾经的“华南五虎”之首又开启了借债度日的美好生活。

2月24日晚，富力地产发布融资公告，宣布其间接全资附属公司怡略有限公司已订立认购协议，拟发行于2024年到期的3.25亿美元优先票据，年利率11.625%。①

根据公告内容，此次的发行票据将申请在新加坡交易所上市及报价，另外也不会在香港寻求上市。根据认购协议，J.P。Morgan、[url=]瑞信[/url]、[url=]中信银行[/url]及香江金融将为票据的初始认购人。

富力地产表示，此次融资将用于在一年内到期的中长期债务再融资。简单的说，就是准备借新还旧。

富力地产曾在2020年半年报中提到，未来另一项重要目标将从处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善公司的财务状况，进一步降低负债水平。

事实上，在债务指标均突破“三道红线”的背景下，富力地产的融资难度进一步加大，若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，富力地产需要缩减债务规模高达逾700亿元。

去年上半年，富力地产净负债率高达177%，剔除预收款后的资产负债率70.2%，现金短债比仅有0.44。这对富力地产来说，其债务压顶且连踩三条监管红线。

但值得一提的是，富力地产在资金链紧张问题没有解决之际，仍在高息融资。除了上月底刚发的美元债之外，其在今年1月也发行了一笔5亿美元的债券，年利率11.75%。截至去年底，富力地产负债总额依旧高达3501.8亿元。②

然而，对于富力来说，不仅债务高悬，其经营情况也十分不理想。数据显示，2020年富力地产实现营业收入858.92亿元，同比下降5.42%；实现净利润90亿元，同比下降6.89%。

而体现公司盈利水平的毛利率更是出现大幅下滑，相比上一年下滑近10个百分点，唯独让人欣慰的是，富力资产负债率从81.32%下降到79.19%，但就这点降幅已经在今年二月底抹平了。③

可以说核心财务数据同步下滑，盈利能力持续趋弱，这对处于“危墙之下”的富力地产显然十分不利。

祸不单行的是，富力地产去年还遭遇了世界三大评级机构[url=]穆迪[/url]、标普、惠誉的集体下调信用评级，这在前30强房企中也是相当罕见的。

据悉去年5月，穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1，对其展望也从“评级观察”调整至“负面”；8月，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同日，惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。④

2、降薪裁员“卖家当”正当时？

然而，在富力资金链紧张、业绩下滑的背景下，更难过的或许还有数万名随时存在“下岗风险”的员工。

去年11月就有传闻称，富力集团已暂停公司所有岗位的招聘，2021年要在2020年基础上裁员30%。

尽管富力集团此后发布公告澄清，并表示并无裁员计划，但销售指标难以完成之下，仍不免人心惶惶。

有员工称：“我们的薪资都降了30%，好多人因此而离职，也有的是被劝退。许多部门上半年减少了约15%的人。”

的确，这一说法在富力地产的半年报中也有体现，截至2020年6月末，富力共有员工约39244人，而2019年末为62305人，半年内员工人数降幅达37.01%；总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。⑤

可见，当企业面临危机时，员工自然也要做出牺牲。但对于富力地产而言，全指望裁员压缩成本只是杯水车薪，其要想盘活整盘棋，则必须忍心割肉。

所以，在坚持许久之后，富力终于走上了万达“卖家当”的老路。据市场传闻，富力集团在海南的一个大型文旅项目，正在寻求买家。

据媒体报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。

而这个传闻中要被出售的项目海洋欢乐世界，已经历经八年，目前该项目“水乐园”虽然已正式对外营业，但由于位置偏远，已开园部分人气不足；此外，仍有相当一部分设施处于建设当中，仍需持续性投入。

业内人士指出，该项目前期已投入不少资金，后续仍要继续投入，短期内要想实现盈利难度不小，这或许是富力考虑出售项目的主因之一。

然而，由于该项目短期内看不到盈利，而且体量又较大，在房企现金流整体都紧张的情况下，估计很难找到买家。毕竟对于房企来说，充足的现金流才是生命线，只有高速的资金周转才能在当下薄利多销的地产业“苟延残喘”。

但天无绝人之路，靠资产高速周转赚取薄利是国内地产商的套路，并不适用于国际地产巨头。因此，在富力山穷水尽之时，国际私募巨头[url=]黑石[/url]集团正式伸出援助之手。

去年11月，富力成功向黑石集团转让了广州国际机场富力综合物流园70%权益，作价44.1亿。⑥

而此前，据富力董事长李思廉透露，富力去年拟出售的投资性物业和地产项目规模在120亿元左右。照此来看，该公司仅靠黑石一个接盘侠似乎远远不够。

3、回首“蛇吞象”前路多坎坷？

其实，富力地产“卖家当”续命似乎是冥冥中的因果循环。如果没有几年前那场“蛇吞象”般的世纪大并购，或许富力会走的更稳。

最终，收购万达酒店成为“压死骆驼的最后一根稻草”。虽然富力的酒店业务从2012年起连续3年酒店业务亏本，6年净现金流为负，但其对酒店业务还是异常执着，临时加入融创万达的世纪交易，这让富力一跃成为世界最大的五星级酒店商。

2017年7月，富力以约200亿的价格收购了万达77家酒店。据说，当时融创当时手头吃紧，而万达又想快刀斩乱麻，因此富力便有机会见缝插针，狠狠地砍价近137亿，真是随手捡了个大便宜。⑦

按理说，万达酒店所处地段都很优越，富力能够以6折的价格拿下这个项目，怎么看都是稳赚不赔的生意，可富力却忽略了自身的经营状况。

要知道，酒店经营是长期的投入，需要很长时间才能回本。因此，富力看上去是捡了个大便宜，事实上却是增加了债务负担。

但这近200亿的大并购并未挡住富力继续并购的步伐，债台高筑的富力紧接着又并购了伦敦九榆树广场地块。其实无论是接手庞大的酒店业务，还是并购海外项目，都需要纵横捭阖的能力和存在一定的风险。

在这笔数字游戏过后，等待富力的却是债台高筑与业绩萎靡。

2018年，富力酒店业务亏损额为0.89亿元，而这已经是酒店业务连续第6年亏损，[url=]数百亿[/url]收购的酒店对于富力而言就是烫手山芋。

富力此时总共拥有超过100家酒店，数量翻了好几倍，营收却没有翻倍。重金投入却又无法盈利，最终使其负债率大幅攀升。到2018年上半年，富力地产净资产负债率较2017年年底上升17.9%至187.5%。

而与其相反的是，其他的房企都纷纷加入去杠杆的队伍中。恒大提出，到2018年末资产负债率下降到60%左右；[url=]五矿地产[/url]与融信也表明将进一步降低净负债率……

在中央严格限制房地产企业贷款融资的大背景下，盲目的跑马圈地只能加快“大厦将倾”的步伐，坚定不移的转型才是地产企业活下去的“王道”。

4、创始人“情投意合”做错了什么？

然而，有意思的是，导演那场世纪并购的“始作俑者”居然就是富力两位创始人李思廉和张力。这场演绎的背后，也透露出李思廉和张力与生俱来的“情投意合”。

事实上，在中国商界，父子、兄弟、夫妻合作经营一家公司的例子有很多，但像李思廉和张力这样，两个没有任何血缘关系的人精诚合作24年，演绎了“哥们合心，其利断金”的传奇却实属罕见。

资料显示，富力总裁张力1953年出生于广州，早期当过公务员，1988年，辞去公务员下海经商，进入建筑业，做了5年的装修生意，期间结识了李思廉。

李思廉1957年出生于香港，土生土长的香港人，毕业于香港中文大学数学系，是个不折不扣的高材生，曾是证券金融从业员，后来到内地经营贸易。

1994年，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，张力为之怦然心动，但考虑到自己资金不足，他想找一个合作伙伴，首先想到的就是好友李思廉，两人一拍即合，决定一起创业，各投资300万，成立广州天力房地产公司——富力前身。⑧

创业伊始，两人就做了明确分工，李思廉主管公司财务和市场营销，张力负责项目开发和工程管理。重要的事情，两人共同参与，张力一般出面做“前锋”，李思廉统领后方做“后卫”。

虽然是双核驱动，但两人从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，二十几年间始终如此“惺惺相惜”，这也使得富力收购万达酒店之事没有太多分歧。

总裁张力曾表示，“我和李思廉20多年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”

时至今日，当富力地产面临“四面楚歌”之际，不知张力和李思廉是否相互埋怨过彼此？是否很后悔当初的世纪并购为何相互不泼点冷水？

注：

①-⑤数据来自东方财富网企业公告  2021年03月25日

⑥《李思廉要开启富力地产“卖卖卖”，“华南五虎”之首余威尚在否？》一号地产，2020年12月08日

⑦《富力地产不能承受之重》地产风声，2018年9月19日

⑧《张力和李思廉：地产界最火双子座 一个前锋一个后卫 》华夏时报，2017年8月1日