世界房价暴跌史

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash 7 [% u( `1 m% l" h
如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。; `. ^. n2 r9 o! {5 |) Y

$ D( C0 P7 y- @2 D3 |根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。
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房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
* R/ ]$ v1 M, D: n外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
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5 H; ~2 s* Z. |2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。5 c, d" Y$ ?/ U# h

! z( ]& e3 k+ F. U9 T事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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# o3 ^) M* ^% S7 K2 M4 V房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？
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5 I; Q+ X" ?4 Q1 X2 Q今天我们聊一下世界房价暴跌史。" M1 Y: t' ]4 B& u) w' {

- Y* m: A) T# u0 |- n& b# {世界各国房价暴跌
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* g: V+ Z. k6 K0 P+ @+ z6 M按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。2 x2 A/ P. b# ]2 J, N
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。! N( E, X' |  d" o
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而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。1 ~9 P2 }2 I: G" x- L( M0 T/ F0 O

+ \/ ]  I* x! e7 D古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。
5 L. `6 f. C! N克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。# ^" @  m* |0 J
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当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。2 i: h6 @( y& Z% f0 z

, y( `) p6 i/ a0 p4 c, }4 x房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
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有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
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与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。- D7 S! ?' w" |, E% d

. E" T- Z: U. @* t美国：1800-2008
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美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。
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从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。* ~/ C" N& M  U7 o
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1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。
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/ }4 F8 H1 }, |4 b8 ^其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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% G) Q1 t/ z1 P& o8 M% G0 m7 N7 A1 G1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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/ ?3 w# {1 }0 {! N2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。
& A2 O9 Q* q7 P7 Q/ [! k! X当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。* p$ O# S5 C" W

$ D! |$ v# N0 v- F: x; T( m5 \很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。! `* M# h, w7 j+ y+ O8 A$ Y6 C
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这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。7 N! w  H0 U0 j# I; O9 V% }
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英国1973-2008
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# X2 b" Y7 ^1 r9 N& `( W虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。
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- a5 e! |8 B; I) ]英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。- z7 B$ U3 V3 i
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20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。
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1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。
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80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。
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2 h- R6 G( r" T7 s/ U1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。
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! i! u( H. m4 T0 V; i& X9 w然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
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伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。3 P5 W# N; G/ e8 B( h

9 m% u/ D  h6 ~9 {" m, B1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。 8 z3 k9 M6 o9 ^1 }4 Y9 z
这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。
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+ V( ]6 C' l, t3 M; ]  G: R6 }随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
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( g9 r* M+ M' e& B4 N4 ]2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。
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2 m! U) T$ ^+ e) B欧洲：2007-2009
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; ?; I4 @/ R6 K0 C1 V0 @! E相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。4 r. u7 ^/ K; ~% }" y* b! f

/ Q; l  ?) o4 y截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。
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7 R( o2 \3 ~8 O2 G$ k. R  f# k即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。
0 @2 h6 ~0 p# [) w+ ^" d, v. h4 x当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。& o+ U+ F% a; O- k

, d9 s2 T9 P( F% A+ T6 \当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
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' K, k! t3 y3 o3 e7 |, T+ h3 X9 O/ w过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。
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3 k( Q! h* }7 s* [在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。. K5 C; i$ [% I$ Z4 B9 |% {3 H9 G

5 j! C9 h3 ?$ Z/ [- h: p但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。
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坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。$ w5 c. b1 z! @: G# v+ _

  k( m, U$ }  q  q她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。
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东南亚：1997- Y/ q6 x6 I  Q% ~

, [2 I( p/ x' e! ?! z' s当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。$ ^) R$ y. P8 p, f+ {

% S3 u9 V" H4 ^& ?- a# }9 R以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。9 r( p' Z7 d  L% W0 j

  s0 S# s; t* A, E0 _然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。
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; E% s( x3 I3 K* \8 t, B6 X" B2 D# v相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。5 j, Z! j! N6 E' Q

0 x# I1 Z' a9 s0 G1 b, i/ n1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。4 A3 N& ^( Y- t4 z/ [$ `, G, b

, k6 m- u0 P5 n, t! z% a% N截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。
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! w, M# c7 K; Y6 z. V2 G" D, ^泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。7 ?" Y+ J5 ], e  p+ ~+ R& L6 s! ~
虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。8 ^$ c, J1 B& m- f# P+ b7 b  x
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根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。
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* X: n0 P: \( A. c5 T6 |& ?其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。  v7 x% d! i8 R4 H( }+ q! q
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。6 ^- U# Q$ q, r5 U

: s3 b& I* T6 |1 o! R% H日本：1991-2009; s" S* L8 q+ S$ S. d$ x* U) {* ^

: V3 z$ ?0 K/ V0 O当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。
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1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。
( U% s& S* T  M! u* K) w然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。7 [; [( J  y4 k
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下一次房价暴跌？
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, o4 V# K* \! R回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。
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+ j8 t$ K8 m& ^# j( F- R房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。: p( d+ u' N3 b. t' q9 ?

4 q7 d7 O3 f; R5 T* M! O+ `6 u房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。
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$ E8 r4 K2 Y( W+ e7 X, y0 n* v房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。
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. H! W; k7 A6 a5 q: Y; E2 P那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。
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那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。
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1 J' f4 z: `' @3 t房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。
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地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。3 Q# [2 y4 V/ T/ t# X+ G/ n
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本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师