美国房贷利率创特朗普胜选以来最大涨幅 刷新七年最高

房地美（Freddie Mac）周四最新数据显示，其初级抵押贷款市场调查统计发现，截至10月11日的美国平均周度房贷利率再创七年新高，还创下特朗普胜选美国总统以来最大涨幅。

美国30年期固定抵押贷款利率跳涨至4.9%，创2011年4月中旬以来最高，打破了上周4.71%的七年新高纪录。这代表房贷利率上涨了19个基点，创2016年11月17日以来最大单周涨幅，当时上涨了37个基点。



年初时的30年期固定房贷利率平均至为3.95%，不足4%，据Mortgage News Daily统计，2016年时这一利率甚至是不到3.5%。随着本周跳涨，这代表30万美元的30年期房贷美每月还款金额攀升至1592美元，较年初的1424美元上涨了12%，进一步减损了潜在买家的可负担能力。

华尔街见闻曾提到，2018年三季度，全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速（3%）的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累涨了76%，同期的平均周薪涨幅仅有17%。这令房地美首席经济学家Sam Khater今日在社交媒体上表示：“随着房价走高，美国借贷购房者要喘不过气来了。”

《华尔街日报》评论称，30年期固定房贷利率若“破5”，将吓跑很多住宅买家，加速美国楼市下行趋势，进而影响更广泛的经济领域。目前房贷利率上涨，同时大部分地区房价也在涨，一些经济学家认为，售房者可能不得不降价，因为买家在高利率环境下越来越买不起房。楼市表现也通常是利率走高如何影响宏观经济的先导指标。

Khater在近期接受彭博社采访时称，受利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者，他们倾向于支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融资或出售等红利。房地美目前支持的房贷中约有45%是首次购房者，高于历史正常水平30%，代表利率上升对市场的影响大于以往。

而更年轻的买家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司创始人兼CEO Vishal Garg对《华尔街日报》表示，金融危机后逐渐进入社会的一批年轻人已经习惯了3%或者4%的房贷利率，他们不记得1980年代初利率高达18%，也不知道21世纪初是5%-7%区间。

不熟悉更高房贷利率时代的是又何止是年轻买家，一些业务倚重于房贷的非银机构，甚至是其中一些较大的市场竞争者，在十年前并不存在。利率走高将扼杀抵押房屋产权再融资的热潮，正是这一细分市场在2008年金融危机之后帮助抵押贷款行业纾困。

房贷数据与技术公司Black Knight Inc.统计发现，如果30年期固定房贷利率达到5%，有资格获得再融资并能从中受益的房主将缩减至155万人，较年初数据深跌64%，也是2008年以来最少。

华尔街见闻曾提到，今年以来美国房地产市场表现一直不及整体经济，这一点已经反映在了股市上。年初至今，以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累计下跌27%；SPDR标普房地产开发商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同样处于熊市，跌幅达21%：

上述两只ETF基金9月的跌幅均超过3%。在很大程度上，下跌原因与美国国债收益率的急剧攀升紧密相关。10年期美债收益率最近刷新了七年新高，升至3.252%。

穆迪分析师首席经济学家Mark Zandi表示：“利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率上涨已对单户家庭的住房需求造成越来越大的压力，尤其是在房价已经涨了这么多的情况下。今年初以来，房屋销售出现了下滑，许多市场的房价增长正在放缓，因此已造成损害。”

数据显示，美国8月成屋销售连续六个月同比回落，8月成屋签约销售指数环比下降1.8%，创七个月降幅最深。美国6-8月的新屋销售数量不佳，7月修正值创一年新低。标普/凯斯席勒全美房价指数在7月年化涨幅6%，逊于前值，20座大城市房价指数连续四个月同比增速放缓，并刷新2017年8月以来的11个月最低。8月新屋房价中位值跌至32.02万美元，持平了6月所创的去年2月以来最低。

全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun认为，由于待售房屋库存短缺和房价上涨非常快，许多消费者选择了观望和等待。佛罗里达大西洋大学和国际大学的最新研究称，目前对大多数美国人来说，租房比购买房产更划算。然而房屋租赁平台RentCafe和房产研究及信息服务平台Yardi Matrix的报告显示，全美252个城市中，逾220个（89%）的房租出现上涨，8月平均租金同比上涨3.1%，创18个月最大涨幅，并升至创纪录的1412美元。