分析：美国高档房屋销量激增 购房者对特朗普新税法影响不以为然

路透纽约4月20日 - 数据显示，房屋短缺、经济表现强劲且需求活跃等因素，推动美国主要城市的许多房屋价格突破100万美元大关。这抵消了购房者的担心，他们认为特朗普税法改革之后，购买高档房相关的抵税福利将降低。


资料图片：2014年10月，美国弗吉尼亚州Vienna, 图为一栋新屋的销售广告。REUTERS/Larry Downing
realtor.com的房屋成交数据显示，在美国东海岸和西海岸的30个郡，售价在75万美元及以上房屋的销售量过去三年每年都以两位数的速度增长。

数据显示，由于售价在50万美元以及以下的房屋数量较少，且低端楼市的规模更大拉低了整体销售，过去两年售价在75万美元以下房屋的销量一直在下滑。

特朗普新税法影响的只是售价75万美元以上的房屋，但楼市整体销量却在下跌，这暗示新税法并不是销量下跌的主要原因。

新税法规定，购房抵押负债的最高抵扣额为75万美元，每年房产税为1万美元。这预计会影响房屋销售，因为缴税时能享受贷款利息和房产(债务)抵税的人数减少。

去年12月，30个郡包括售价在百万美元的房屋在内的整体销售量较上年同期下滑8.5%，1月则同比下滑7.0%。

但实际上，售价超过75万美元的房屋数量在12月和1月见增，不过同比增幅均放缓至个位数，分别为7.9%和4.8%。

在1月份4,268宗超过100万美元的销售中，有10个郡占到了其中的四分之三，而在旧金山San Mateo、加州Santa Clara以及纽约曼哈顿售出的房屋，半数以上的价格都超过100万美元。

“我们的数据显示，去年底至今年初，在这些高端市场中，有足够的需求动能以及库存来推动75万美元以上房屋的销售增长，”realtor.com经济研究主管Javier Vivas告诉路透。

美国高端及低端住房销售情况动图：tmsnrt.rs/2HzBLGU

Ameriprise Financial Services驻密歇根州特洛伊市的资深经济学家Russell Price称，股市繁荣以及较高的房地产价值帮助刺激了对高端住房的需求。

“那些能够负担得起100万美元以上房产的人，过去几年都享受到了资产价格升值带来的净资产收益，”Price称。

“这与多数美国工薪阶层的情况相比有很大区别，后者视消费力和购房力为衡量薪资增长的唯一指标。”

realtor.com统计的这30个郡的房屋成交率为98%，与那些不够全面但较为即时的采样数据不同，后者通常用来衡量房地产市场活动情况。这30个郡的销售案数量占美国所有房屋销售案的10%，占100万美元以上房屋销售案的60%，但这30个郡仅为美国郡总数的1%。

康涅狄格州斯坦福德的William Pitt-Julia B. Fee Sotheby’s International Realty总裁兼执行长Paul Breunich表示，新税法在12月让购房人停下脚步，并引发了广泛的讨论。

“肯定有一些影响，但消费者信心和经济状况压过了税收成本的影响，”Breunich表示。

12月和1月这30个郡的整体销量下降，导致房地产经纪商怨声载道，称税改已带来了冲击。

据全美不动产协会(NAR)，这30个郡销量下降与同期全国房屋销售下降的情况同步，而2月份销量出现了反弹。

realtor.com在这30个郡的初步数据显示，2月整体仍呈现下滑，不过下降速度放慢。但该月的高端房产销售也上升，凸显出低价房产供应吃紧，但高价房屋需求却强劲。

这种差异是因为在这30个郡中，房价低于75万美元的房屋销量加速下滑，而且这一类房产的规模正在萎缩。2014年时，75万美元以下房屋的供应规模几乎是这个价位以上的房屋的三倍；但到了去年，它的规模就只剩下高端房产的两倍不到，而高档屋的销售还在增长当中。

**税法暂时退居次要**

Vivas说，供需失衡情况在高档房产市场没那么严重，这个板块的整体买家基础还是挺大的。

“很多原本考虑买百万美元房子的人，可能已经不得不重新评估，”Vivas说。”对许多人来说，比起新税法，今年买房的决定更多是操之于找到理想房子，更甚于新税法。”

多数买家认为，100万美元的价位是一个”甜蜜点”，因为如果头期款是20万美元，最高还有75万美元的房贷抵税可以获得一笔赋税减免。

“大多数买家是这样看待，”纽约房地产公司Town & Country Real Estate的执行长Judi Desiderio说。

即使在同一个地区，销售情况也不一样。曼哈顿1月销售同比跌幅最大，但附近长岛的纳苏郡(Nassau)却创下同比最大增幅。两者幅度皆为27%，只是一个下滑、另一个增长。

全美不动产协会1月预估，受税改影响，今年新泽西住房价格可能下跌6.2%，纽约下滑4.8%，为跌幅最大的州。

根据Urban-Brookings Tax Policy Center，纽约州2014年平均每名纳税人的州税与地方税抵扣额为2.1万美元，居各州之冠，康乃狄格州与新泽西州紧追在后。

但高档住房销售依然火热，而且目前呈现卖方市场。Vivas已表示，这种僧多粥少的情况前所未见。

realtor.com网站表示，3月全美住房数据抽样调查显示，标价中值同比增长8%，超越2017年高点，可售住房库存同比下降8%。

Vivas引述全美不动产协会数据表示，若这种情况持续下去，今年夏天美国挂牌出售的房屋中，每12笔就有一笔标价超过100万美元，比例远高于2月时的每40栋有一栋。(完)