美国房价飙涨 需求还是泡沫

“住房市场何时会崩盘”，在最近一周的谷歌搜索中，这条搜索量暴增了2450%。在这个问题背后，是蔓延全美的房价飙涨浪潮。

　　周二(5月25日)，美国最新的房地产市场数据显示，美国3月S&P/CS20座大城市房价指数年率连续10个月增长，创2013年12月以来新高。美国3月FHFA房价指数月率录得1.4%，创2020年10月以来新高。

　　其中，凤凰城蝉联房价涨幅最高的城市，3月房价同比涨幅达20%，较2月房价则上涨3.3%。加州圣地亚哥以及华盛顿州的西雅图房价涨幅也排在前三，涨幅分别为19.1%和18.3%；洛杉矶房价同比涨幅为13.4%，较2月上涨2.3%，而此前的环比涨幅为1.3%。

　　类似的数据还有很多。比如标普CoreLogic Case-Shiller房价指数，3月的数据较上年同期上涨13.2%。其中，最热门市场的房屋销售价格上涨到了2006年以来的最高水平。

　　新冠疫情暴发以来，人们愈发倾向于购买更宽敞的住所，房屋市场，尤其是低端市场供给不足，木材等大宗商品价格飙升，用工也处于短缺状态，这些因素助长了房价的涨势。

　　在这一背景下，房地产成为少数增长强劲的市场，过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

　　眼下，房屋的售价还在不断突破新高。2021年4月，现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平；二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。

　　另外，低抵押贷款利率刺激了房地产市场的火爆。据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约1/4，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

　　房源短缺也帮助推高了价格。自2021年初以来，全球“木材危机”悄然而至，北美木材价格上涨成为了整个木材市场的“领头羊”，建筑木材价格自去年6月以来已经上涨了200%。根据最新的生产者价格数据，4月木材价格同比上涨89.7%，4月新建住宅开工数下降9.5%，至折合年率157万套，低于预期的170万套。

　　这进一步导致了即便房价飞速上涨，市场仍然供不应求。NAR的数据显示，4月份售出一座住宅的平均时间为17天，其中88%的住宅上市不到一个月就会售出。

　　事实上，此前高盛分析师罗尼·沃克就已经警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。

　　高企不下的房价已经影响到了美国新屋销售数据，据美国商务部周二公布的数据显示，美国4月新屋销售较3月下滑了5.9%，新屋价格中位数同比大增20.1%。

　　诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒担心，美国市场中交易火热的楼市、股市和“币圈”正在形成泡沫，实际房价从来没有这么高过，这令人担忧。席勒不认为央行政策可以解释这一切，他认为有一些关于市场社会学的东西正在发生。

　　此外，席勒还指出，在过去30年里，房价似乎推动了新屋开工，这种模式再次出现。席勒也认为，房价在一年内可能不会下跌。席勒还表示，目前的房价走势也让人想起了2003年，也就是开始下跌的前两年。他指出，这种下滑是逐渐发生的，房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

　　房价的不断上涨已经引发了民众的担忧。对此，拜登政府也不得不尝试安抚市场情绪。当地时间周二，白宫发言人称，拜登政府正在关注不断上涨的美国房价，担心房价越来越让人无法负担。

　　白宫新闻发言人Jen Psaki表示，政府已经了解到市场对新房供应有需求，尤其是经济适用房，房价上涨确实让拜登政府担心，民众无法承担住房成本。

　　路透最新调查中的趋势显示，预计今年会有强劲的涨幅，之后几年上涨速度会放缓，主要受供应增加、移民减少以及民众负担能力问题影响。